Программа профессиональной подготовки специалистов
по операциям с недвижимостью
по операциям с недвижимостью
После прохождения курса
вас ждет тест, по итогам сдачи которого вы получаете диплом специалиста по операциям с недвижимостью
вас ждет тест, по итогам сдачи которого вы получаете диплом специалиста по операциям с недвижимостью
Блок 2: Правовые основы риэлторской деятельности
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Сделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью могут заключаться между физическими лицами, между юридическими лицами и между физическими и юридическими лицами.
Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Переход права собственности на недвижимое имущество — это передача всех полномочий на него новому владельцу, фиксируемая в государственном реестре уполномоченным органом.
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ;
- в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- через нотариуса;
- дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.
Некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, а именно:
- Отчуждение долей в праве на недвижимость, находящейся в общей долевой собственности НЕ всеми участниками долевой собственности по одной сделке (ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» — далее «Закон»)
- Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним собственникам (ст. 54 закона)
- Отчуждение недвижимости принадлежащей недееспособным (ст. 54 закона)
- Покупка супругами недвижимости в долевую собственность (а не в общую совместную, как того требует Семейный кодекс РФ, ст. 34-38)
Во всех остальных случаях нотариальное удостоверение договора НЕ обязательно.
Далее подробно разберем, какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:
· условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
· условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
· условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
· условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава (сторон договора):
· государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
· продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
· при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).
ВИДЫ СДЕЛОК
Прямые или свободные - простые сделки (две стороны – продавец и покупатель),
Альтернативные - сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.
Разберем подробно, что значит, каждый термин, и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.
Прямая сделка
Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:
ПЛЮСЫ:
- Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.
- Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке.
МИНУСЫ:
- Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры.
Альтернативная сделка (цепочка)
Это значит, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.
Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:
ПЛЮСЫ:
- Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.
- Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно, даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.
МИНУСЫ:
- Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
- Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует.
Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Переход права собственности на недвижимое имущество — это передача всех полномочий на него новому владельцу, фиксируемая в государственном реестре уполномоченным органом.
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ;
- в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- через нотариуса;
- дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.
Некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, а именно:
- Отчуждение долей в праве на недвижимость, находящейся в общей долевой собственности НЕ всеми участниками долевой собственности по одной сделке (ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» — далее «Закон»)
- Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним собственникам (ст. 54 закона)
- Отчуждение недвижимости принадлежащей недееспособным (ст. 54 закона)
- Покупка супругами недвижимости в долевую собственность (а не в общую совместную, как того требует Семейный кодекс РФ, ст. 34-38)
Во всех остальных случаях нотариальное удостоверение договора НЕ обязательно.
Далее подробно разберем, какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:
· условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
· условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
· условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
· условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава (сторон договора):
· государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
· продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
· при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).
ВИДЫ СДЕЛОК
Прямые или свободные - простые сделки (две стороны – продавец и покупатель),
Альтернативные - сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.
Разберем подробно, что значит, каждый термин, и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.
Прямая сделка
Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:
ПЛЮСЫ:
- Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.
- Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке.
МИНУСЫ:
- Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры.
Альтернативная сделка (цепочка)
Это значит, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
- Участник 1. У него есть деньги, и он покупает квартиру
- Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
- Участник 3. Только продает свою квартиру
Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.
Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:
ПЛЮСЫ:
- Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.
- Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно, даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.
МИНУСЫ:
- Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
- Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует.
ДОКУМЕНТЫ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Когда мы берем недвижимость на продажу или рассматриваем к покупке, необходимо запросить у собственника правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость. Разберемся, какие документы относятся к правоустанавливающим, а какие к правоподтверждающим.
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет недвижимым имуществом или его частью. Это основание права собственности на недвижимое имущество.
Недвижимость можно получить в собственность по самым разным основаниям:
Договор купли-продажи
Договор дарения
Договор мены
Договор ренты
Решение суда
Соглашение о разделе
Брачный договор
Договор долевого участия; Договор уступки права требования
Свидетельство о праве на наследство
Постановление
Распоряжение
Договор инвестирования
Акт приема-передачи
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Все эти документы содержат информацию, необходимую для регистрации в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Они устанавливают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение права собственности. Содержат описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права.
Отсюда делаем вывод: вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, и т.д.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор уступки права требования (ДУПТ).
Рассмотрим содержание и формы некоторых правоустанавливающих документов более подробно:
1. Договор купли-продажи
Договор купли-продажи заключается между физическими лицами, юридическими лицами, государственными органами; с использованием собственных/кредитных средств, с использованием материнского капитала, субсидий, сертификатов, с рассрочкой платежа/без, в простой письменной форме/нотариальной форме.
2. Договор безвозмездной передачи квартиры в собственность гражда
Если вы видите перед собой Договор передачи, значит, собственник приватизировал квартиру. Приватизация - это безвозмездная передача государственной собственности в частную собственность.
2.1. Процесс приватизации позволяет оформить жилье из государственной собственности в частную собственность. Эта процедура остается доступной россиянам, которые проживают в жилье, предоставленном им по договору социального найма.
Что такое приватизация квартиры, для чего она нужна:
Приватизация представляет собой процедуру передачи государственного имущества в частную собственность. Данная процедура распространяется не только на квартиры, но и на земельные участки, а также нежилые помещения. Приватизация носит бессрочный характер. Она опирается на нормы Гражданского кодекса, Жилищного кодекса и Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
Через приватизацию можно приобрести право собственности на недвижимость, которой сейчас гражданин пользуется по договорам социального найма. Только после этого квартиру допускается выставить на продажу, подарить, обменять на другую квартиру, передать по наследству и передать в залог в рамках договора кредитования.
Неприватизированное имущество не позволяет совершить такие сделки: в такой квартире можно проживать, а распоряжаться как своей собственностью – недопустимо (на основании ст. 209 Гражданского кодекса, ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда). Связано это с тем, что квартиры, переданные по договорам социального найма, фактически находятся в собственности муниципалитета или государства.
Для возникновения правовых оснований для прохождения процесса приватизации требуется соблюдение только одного условия: нужно иметь законное право пользования жильем по договору социального найма (по ст. 2 Закона о приватизации).
На какую недвижимость распространяется:
На основании ст. 2 Закона о приватизации приватизировать можно любое жилье, которое сдается по договору социального найма и расположено в обычном жилом доме. При этом квартира передается в собственность проживающих там людей. Обычно приватизируются квартиры полностью, но допускается и приватизация комнаты в коммунальной квартире или часть либо доля в приватизированной квартире.
Законодательство содержит и определенные исключения (ст. 4 Закона о приватизации). Недопустимо переоформить в собственность жилые помещения в аварийном состоянии, в доме под снос или в доме, который нуждается в капитальном ремонте. Квартиру в собственность нельзя оформить в общежитиях и домах на территории закрытого военного городка. Нельзя также приватизировать служебные жилые помещения (кроме тех, которые располагались в совхозах или колхозах), кооперативное жилье и квартиры в домах, которые признаны памятниками архитектуры.
Кто вправе приватизировать квартиру:
Собственниками квартиры, оформленной в собственность, могут стать все граждане, проживающие в квартире по договору социального найма, и несовершеннолетние. Если ребенок проживает в квартире и зарегистрирован в ней, то он в обязательном порядке становится участником приватизации. Дети до 18 лет могут быть исключены из числа собственников исключительно на основании решения органов опеки и попечительства (по п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса и ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Право на участие в приватизации распространяется и на людей, которые временно отсутствовали по уважительной причине. Это, например, лица, проходившие службу или отбывавшие наказание в местах лишения свободы.
Если ребенок проживает отдельно от своих родителей, то он сохраняет право пользования квартирой, которая была приватизирована (по ст. 7 Закона о приватизации). Это, например, случаи, когда ребенок зарегистрирован у отца, а проживает с матерью.
Совершеннолетние жильцы квартиры вправе оформить отказ от доли в праве собственности и написать отказ от приватизации. В такой ситуации человек может сохранить свое право на приватизацию в перспективе (по закону каждый человек вправе пройти процедуру приватизации один раз за жизнь).
Но есть и определенное исключение: если человек участвовал в приватизации еще до 18 лет, то он может приватизировать жилье после совершеннолетия (по абз. 2 ст. 11 Закона о приватизации).
Сроки проведения:
Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в 1991 году и продолжает действовать и сегодня. К 2000 году в частную собственность перешло до 47% недвижимости, 2010 году – 75%, 2016 году – уже около 80%.
3. Договор об участии в долевом строительстве (ДДУ).
ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. ДДУ означает, что согласно ФЗ-214 квартира куплена на этапе строительства многоквартирного жилого дома. Это договор, который максимально защищает интересы покупателя. Застройщик получает оплату только после сдачи дома в срок через эскроу - счет.
Участник долевого строительства сначала купил права требования на квартиру. А когда Застройщик построил дом, принял квартиру по акту и оформил право собственности.
Пока дом не введен в эксплуатацию, участник долевого строительства может уступить свои права требования и обязанности другому лицу. И тогда документом-основанием будет Договор уступки права требования.
4. Договор уступки права требования.
Это продажа квартиры, принадлежащей не по праву собственности, а на основании Договора долевого участия. Уступка прав требований и обязанностей составляется в письменной форме и также регистрируется в Росреестре. Такой договор не может быть удостоверен нотариально.
На уступку часто требуется согласие Застройщика и перевод задолженности по ДДУ, если у участника долевого строительства есть задолженность перед Застройщиком.
5. Договор об участии в жилищно-строительном кооперативе.
Квартира по этому договору также приобреталась на этапе строительства. Разница от ДДУ в том, что покупатель более уязвим. Фактически, кооператив означает, что N-ное количество людей собрали деньги и наняли подрядчика для строительства дома.
Полная оплата подтверждается справкой о выплате пая, два экземпляра таких справок выдает кооператив после полной выплаты пая. На основании этих справок регистрируется право собственности.
6. Договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением
Договор ренты должен быть заключен обязательно в нотариальной форме. Получатель ренты передает квартиру плательщику ренты. А плательщик ренты в обмен платит ему определенную денежную сумму или предоставляет средства на содержание в иной форме.
7. Договор дарения
Это безвозмездная сделка. Подарить имущество могут родственники и не родственники.
Не может дарить:
- несовершеннолетний ребенок;
- супруг супругу (совместно нажитое имущество).
8. Договор мены
Договор мены предполагает обмен объектами недвижимости равной стоимости или с доплатой. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Это как двойная купля-продажа: каждый собственник является и продавцом, и покупателем.
9. Свидетельство о праве на наследство
Оно бывает двух видов: по завещанию или по закону. По завещанию, если собственник при своей жизни написал завещание и указал в качестве наследника конкретных лиц.
Свидетельство о праве собственности по закону - собственник не успел оставить завещание. И наследники вступают в наследство по закону в порядке очередности: начиная с наследников 1-ой очереди (детей, супруга, родителей умершего).
Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)
Выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) содержат информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и многом другом. Объем информации зависит от конкретного вида выписки и от того, кто запрашивает сведения.
С 2021 года в выписках ЕГРН должны отражаться сведения об аварийности дома, если он таковым является.
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет недвижимым имуществом или его частью. Это основание права собственности на недвижимое имущество.
Недвижимость можно получить в собственность по самым разным основаниям:
Договор купли-продажи
Договор дарения
Договор мены
Договор ренты
Решение суда
Соглашение о разделе
Брачный договор
Договор долевого участия; Договор уступки права требования
Свидетельство о праве на наследство
Постановление
Распоряжение
Договор инвестирования
Акт приема-передачи
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Все эти документы содержат информацию, необходимую для регистрации в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Они устанавливают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение права собственности. Содержат описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права.
Отсюда делаем вывод: вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, и т.д.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор уступки права требования (ДУПТ).
Рассмотрим содержание и формы некоторых правоустанавливающих документов более подробно:
1. Договор купли-продажи
Договор купли-продажи заключается между физическими лицами, юридическими лицами, государственными органами; с использованием собственных/кредитных средств, с использованием материнского капитала, субсидий, сертификатов, с рассрочкой платежа/без, в простой письменной форме/нотариальной форме.
2. Договор безвозмездной передачи квартиры в собственность гражда
Если вы видите перед собой Договор передачи, значит, собственник приватизировал квартиру. Приватизация - это безвозмездная передача государственной собственности в частную собственность.
2.1. Процесс приватизации позволяет оформить жилье из государственной собственности в частную собственность. Эта процедура остается доступной россиянам, которые проживают в жилье, предоставленном им по договору социального найма.
Что такое приватизация квартиры, для чего она нужна:
Приватизация представляет собой процедуру передачи государственного имущества в частную собственность. Данная процедура распространяется не только на квартиры, но и на земельные участки, а также нежилые помещения. Приватизация носит бессрочный характер. Она опирается на нормы Гражданского кодекса, Жилищного кодекса и Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
Через приватизацию можно приобрести право собственности на недвижимость, которой сейчас гражданин пользуется по договорам социального найма. Только после этого квартиру допускается выставить на продажу, подарить, обменять на другую квартиру, передать по наследству и передать в залог в рамках договора кредитования.
Неприватизированное имущество не позволяет совершить такие сделки: в такой квартире можно проживать, а распоряжаться как своей собственностью – недопустимо (на основании ст. 209 Гражданского кодекса, ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда). Связано это с тем, что квартиры, переданные по договорам социального найма, фактически находятся в собственности муниципалитета или государства.
Для возникновения правовых оснований для прохождения процесса приватизации требуется соблюдение только одного условия: нужно иметь законное право пользования жильем по договору социального найма (по ст. 2 Закона о приватизации).
На какую недвижимость распространяется:
На основании ст. 2 Закона о приватизации приватизировать можно любое жилье, которое сдается по договору социального найма и расположено в обычном жилом доме. При этом квартира передается в собственность проживающих там людей. Обычно приватизируются квартиры полностью, но допускается и приватизация комнаты в коммунальной квартире или часть либо доля в приватизированной квартире.
Законодательство содержит и определенные исключения (ст. 4 Закона о приватизации). Недопустимо переоформить в собственность жилые помещения в аварийном состоянии, в доме под снос или в доме, который нуждается в капитальном ремонте. Квартиру в собственность нельзя оформить в общежитиях и домах на территории закрытого военного городка. Нельзя также приватизировать служебные жилые помещения (кроме тех, которые располагались в совхозах или колхозах), кооперативное жилье и квартиры в домах, которые признаны памятниками архитектуры.
Кто вправе приватизировать квартиру:
Собственниками квартиры, оформленной в собственность, могут стать все граждане, проживающие в квартире по договору социального найма, и несовершеннолетние. Если ребенок проживает в квартире и зарегистрирован в ней, то он в обязательном порядке становится участником приватизации. Дети до 18 лет могут быть исключены из числа собственников исключительно на основании решения органов опеки и попечительства (по п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса и ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Право на участие в приватизации распространяется и на людей, которые временно отсутствовали по уважительной причине. Это, например, лица, проходившие службу или отбывавшие наказание в местах лишения свободы.
Если ребенок проживает отдельно от своих родителей, то он сохраняет право пользования квартирой, которая была приватизирована (по ст. 7 Закона о приватизации). Это, например, случаи, когда ребенок зарегистрирован у отца, а проживает с матерью.
Совершеннолетние жильцы квартиры вправе оформить отказ от доли в праве собственности и написать отказ от приватизации. В такой ситуации человек может сохранить свое право на приватизацию в перспективе (по закону каждый человек вправе пройти процедуру приватизации один раз за жизнь).
Но есть и определенное исключение: если человек участвовал в приватизации еще до 18 лет, то он может приватизировать жилье после совершеннолетия (по абз. 2 ст. 11 Закона о приватизации).
Сроки проведения:
Закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в 1991 году и продолжает действовать и сегодня. К 2000 году в частную собственность перешло до 47% недвижимости, 2010 году – 75%, 2016 году – уже около 80%.
3. Договор об участии в долевом строительстве (ДДУ).
ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. ДДУ означает, что согласно ФЗ-214 квартира куплена на этапе строительства многоквартирного жилого дома. Это договор, который максимально защищает интересы покупателя. Застройщик получает оплату только после сдачи дома в срок через эскроу - счет.
Участник долевого строительства сначала купил права требования на квартиру. А когда Застройщик построил дом, принял квартиру по акту и оформил право собственности.
Пока дом не введен в эксплуатацию, участник долевого строительства может уступить свои права требования и обязанности другому лицу. И тогда документом-основанием будет Договор уступки права требования.
4. Договор уступки права требования.
Это продажа квартиры, принадлежащей не по праву собственности, а на основании Договора долевого участия. Уступка прав требований и обязанностей составляется в письменной форме и также регистрируется в Росреестре. Такой договор не может быть удостоверен нотариально.
На уступку часто требуется согласие Застройщика и перевод задолженности по ДДУ, если у участника долевого строительства есть задолженность перед Застройщиком.
5. Договор об участии в жилищно-строительном кооперативе.
Квартира по этому договору также приобреталась на этапе строительства. Разница от ДДУ в том, что покупатель более уязвим. Фактически, кооператив означает, что N-ное количество людей собрали деньги и наняли подрядчика для строительства дома.
Полная оплата подтверждается справкой о выплате пая, два экземпляра таких справок выдает кооператив после полной выплаты пая. На основании этих справок регистрируется право собственности.
6. Договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением
Договор ренты должен быть заключен обязательно в нотариальной форме. Получатель ренты передает квартиру плательщику ренты. А плательщик ренты в обмен платит ему определенную денежную сумму или предоставляет средства на содержание в иной форме.
7. Договор дарения
Это безвозмездная сделка. Подарить имущество могут родственники и не родственники.
Не может дарить:
- несовершеннолетний ребенок;
- супруг супругу (совместно нажитое имущество).
8. Договор мены
Договор мены предполагает обмен объектами недвижимости равной стоимости или с доплатой. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Это как двойная купля-продажа: каждый собственник является и продавцом, и покупателем.
9. Свидетельство о праве на наследство
Оно бывает двух видов: по завещанию или по закону. По завещанию, если собственник при своей жизни написал завещание и указал в качестве наследника конкретных лиц.
Свидетельство о праве собственности по закону - собственник не успел оставить завещание. И наследники вступают в наследство по закону в порядке очередности: начиная с наследников 1-ой очереди (детей, супруга, родителей умершего).
Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)
Выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) содержат информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и многом другом. Объем информации зависит от конкретного вида выписки и от того, кто запрашивает сведения.
С 2021 года в выписках ЕГРН должны отражаться сведения об аварийности дома, если он таковым является.
Основные пункты в ДКП и значение Акта Приема-передачи
Видео для просмотра
➡️ДКП
➡️ДДУ
➡️Дарение и другое
❗️Важное, существенное и необходимое
➡️Обязательные пункты
➡️Заверение об обстоятельствах
⠀
➡️Завершаем сделку - про важность этого этапа
➡️Передача объекта (до/после - в чем разница)
➡️Акт ПП
➡️ДДУ
➡️Дарение и другое
❗️Важное, существенное и необходимое
➡️Обязательные пункты
➡️Заверение об обстоятельствах
⠀
➡️Завершаем сделку - про важность этого этапа
➡️Передача объекта (до/после - в чем разница)
➡️Акт ПП
ЗАДАТОК И АВАНС. В ЧЕМ РАЗНИЦА?
Задаток — это обязательство
Задаток — это некоторая денежная сумма, которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.
Важно: Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.
Вернуть задаток можно только при определенных условиях.
1. Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Аванс — это предоплата
Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.
Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.
Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж, по сути, похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились, тогда как задаток или не возвращается или возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.
Обеспечительный платеж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.
Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж
Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.
Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», помните — он не дает никаких гарантий.
Как оформить соглашение о задатке
Что обязательно должно быть в соглашении о задатке
- Паспортные данные сторон;
- Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных;
- Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок;
- Перечень документов, которые нужно подготовить: справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее;
- Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается;
- Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру;
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь;
- Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком;
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной
Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Что нужно сделать перед внесением задатка
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги.
Нужна ли расписка о передаче денег
Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.
В расписке должны быть:
- Паспортные данные сторон
- Сумма задатка
- На основании чего происходит передача денег
- Дата
- Подпись продавца — такая же, как в паспорте
Что делать, если задаток не отдают
Возвращать деньги через суд. Но сначала, нужно письменно сообщить продавцу о требовании, вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.
Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними собственниками.
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей.
Самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Жилье, либо доля в жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение или изменение имущества ребенка, невозможны.
3aщитa имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:
- долю соразмерную площади и стоимости в старой квартире, если он являлся собственником квартиры;
- деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.
Список документов, предоставляемых для получения распоряжения органов опеки на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику.
В отдел опеки обращаются:
• в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
• в интересах малолетнего подопечного – опекун;
• в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
• в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
• в интересах недееспособного гражданина – опекун;
• в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.
Перечень документов на оформление предварительного разрешения:
1. Письменное заявление:
- родителей, либо иных законных представителей;
- несовершеннолетних граждан, в возрасте от 14 до 18 лет;
2. Паспорта законных представителей, всех собственников + копии;
3. Паспорт несовершеннолетнего + копия;
4. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего (от 0 до 18 лет) + копия;
5. Документ, подтверждающий изменение фамилии (свидетельства о заключении брака, расторжении брака, перемене имени);
6. Документ, подтверждающий наличие у несовершеннолетнего единственного законного представителя (свидетельство о смерти, справка о рождении формы №25 (ЗАГС), вступившее в законную силу решение суда о признании законного представителя безвестно отсутствующим или объявленным умершим, справка ОВД о наличие розыскного дела со сроком не менее 2 месяцев, справка Федеральной службы судебных приставов о задолженности по уплате алиментов более 6 месяцев, вступившее в законную силу решение суда о лишении родительских прав);
Документы на отчуждаемое и приобретаемое жилые помещения:
1. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения, договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность, свидетельство о праве на наследство и др.) + копии;
2. Свидетельства о государственной регистрации права собственности либо выписка из ЕГРН + копии
3. При отчуждении жилых помещений с последующим приобретением жилого помещения в другом городском округе (муниципальном районе), в другом субъекте РФ необходимы документы:
- акт обследования жилого помещения составляется специалистом отдела опеки и попечительства по месту нахождения жилого помещения (предоставляется по запросу органа опеки и попечительства);
- справка из образовательного учреждения (детский сад, школа) о предоставлении места несовершеннолетнему (представляется заявителем);
- справка о предоставлении работы законным представителям в сельской местности (представляется заявителем);
4. При приобретении жилого помещения по ипотеке предоставляется справка из кредитной организации (банка), подтверждающая факт выдачи заемных средств на покупку конкретного жилья с указанием количества собственников и размер их долей.
5. Предварительный договор на приобретаемое жилое помещение.
6. Другие документы по необходимости.
• Если в результате сделки ухудшаются фактические жилищные условия несовершеннолетних, или уменьшается их доля собственности органы опеки и попечительства вправе принять решение об отказе в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки. Письменный отказ органов опеки и попечительства граждане вправе оспорить в судебном порядке.
• После совершения сделки законные представители в установленный срок обязаны предоставить в управление социальной защиты населения Администрации города копии правоустанавливающих документов на приобретенное жилое помещение с целью подтверждения соблюдения прав и интересов несовершеннолетних.
Задаток — это некоторая денежная сумма, которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.
Важно: Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.
Вернуть задаток можно только при определенных условиях.
1. Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Аванс — это предоплата
Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.
Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.
Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж, по сути, похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились, тогда как задаток или не возвращается или возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.
Обеспечительный платеж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.
Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж
Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.
Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», помните — он не дает никаких гарантий.
Как оформить соглашение о задатке
Что обязательно должно быть в соглашении о задатке
- Паспортные данные сторон;
- Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных;
- Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок;
- Перечень документов, которые нужно подготовить: справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее;
- Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается;
- Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру;
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь;
- Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком;
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной
Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Что нужно сделать перед внесением задатка
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги.
Нужна ли расписка о передаче денег
Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.
В расписке должны быть:
- Паспортные данные сторон
- Сумма задатка
- На основании чего происходит передача денег
- Дата
- Подпись продавца — такая же, как в паспорте
Что делать, если задаток не отдают
Возвращать деньги через суд. Но сначала, нужно письменно сообщить продавцу о требовании, вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.
Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними собственниками.
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей.
Самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Жилье, либо доля в жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение или изменение имущества ребенка, невозможны.
3aщитa имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:
- долю соразмерную площади и стоимости в старой квартире, если он являлся собственником квартиры;
- деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.
Список документов, предоставляемых для получения распоряжения органов опеки на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику.
В отдел опеки обращаются:
• в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
• в интересах малолетнего подопечного – опекун;
• в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
• в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
• в интересах недееспособного гражданина – опекун;
• в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.
Перечень документов на оформление предварительного разрешения:
1. Письменное заявление:
- родителей, либо иных законных представителей;
- несовершеннолетних граждан, в возрасте от 14 до 18 лет;
2. Паспорта законных представителей, всех собственников + копии;
3. Паспорт несовершеннолетнего + копия;
4. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего (от 0 до 18 лет) + копия;
5. Документ, подтверждающий изменение фамилии (свидетельства о заключении брака, расторжении брака, перемене имени);
6. Документ, подтверждающий наличие у несовершеннолетнего единственного законного представителя (свидетельство о смерти, справка о рождении формы №25 (ЗАГС), вступившее в законную силу решение суда о признании законного представителя безвестно отсутствующим или объявленным умершим, справка ОВД о наличие розыскного дела со сроком не менее 2 месяцев, справка Федеральной службы судебных приставов о задолженности по уплате алиментов более 6 месяцев, вступившее в законную силу решение суда о лишении родительских прав);
Документы на отчуждаемое и приобретаемое жилые помещения:
1. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения, договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность, свидетельство о праве на наследство и др.) + копии;
2. Свидетельства о государственной регистрации права собственности либо выписка из ЕГРН + копии
3. При отчуждении жилых помещений с последующим приобретением жилого помещения в другом городском округе (муниципальном районе), в другом субъекте РФ необходимы документы:
- акт обследования жилого помещения составляется специалистом отдела опеки и попечительства по месту нахождения жилого помещения (предоставляется по запросу органа опеки и попечительства);
- справка из образовательного учреждения (детский сад, школа) о предоставлении места несовершеннолетнему (представляется заявителем);
- справка о предоставлении работы законным представителям в сельской местности (представляется заявителем);
4. При приобретении жилого помещения по ипотеке предоставляется справка из кредитной организации (банка), подтверждающая факт выдачи заемных средств на покупку конкретного жилья с указанием количества собственников и размер их долей.
5. Предварительный договор на приобретаемое жилое помещение.
6. Другие документы по необходимости.
• Если в результате сделки ухудшаются фактические жилищные условия несовершеннолетних, или уменьшается их доля собственности органы опеки и попечительства вправе принять решение об отказе в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки. Письменный отказ органов опеки и попечительства граждане вправе оспорить в судебном порядке.
• После совершения сделки законные представители в установленный срок обязаны предоставить в управление социальной защиты населения Администрации города копии правоустанавливающих документов на приобретенное жилое помещение с целью подтверждения соблюдения прав и интересов несовершеннолетних.
НАСЛЕДОВАНИЕ
НАСЛЕДОВАНИЕ бывает: по закону и по завещанию:
Наследование по завещанию
Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. При наличии завещания квартира передается тому или тем, кто в нем указан, независимо от степени родства и очередности по закону.
Правда, есть законодательное ограничение в виде обязательной доли (ст.1149 ГК РФ)
Кому полагается обязательная доля в наследстве:
- Несовершеннолетние родные и усыновленные дети
- Нетрудоспособные (женщины 55 лет, мужчины 60 лет, инвалиды 1,2,3гр.)
- Нетрудоспособные родители
- Нетрудоспособный супруг
Наследование по закону
• Наследники 1-й очереди – это дети, супруг/-га и родители покойного (внуки наследуют здесь по праву представления);
• Наследники 2-й очереди – это братья и сестры, дедушки и бабушки наследодателя (племянники наследуют здесь по праву представления);
• Наследники 3-й очереди – это дяди и тети покойного (двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют здесь по праву представления);
• Наследники 4-й очереди – это прадедушки и прабабушки;
• Наследники 5-й очереди – это двоюродные внуки и внучки, а также двоюродные дедушки и бабушки;
• Наследники 6-й очереди – это двоюродные племянник и двоюродные дяди и тети;
• Наследники 7-й очереди – это пасынки, падчерицы, а также отчим и мачеха.
Налог на квартиру, полученную по наследству, отменен в 2006 г., с вступлением в силу федерального закона №78-ФЗ от 01.07.2005г.
Не следует путать налог на наследство и госпошлину, которую наследники платят нотариусу за выдачу свидетельства при вступлении в права наследования квартиры по закону и по завещанию. Сумма госпошлины зависит от стоимости квартиры и от степени родства наследника и наследодателя:
0,3 % от стоимости квартиры, но не более 100 000 руб. платят дети наследодателя (в т.ч. усыновленные), супруг, родители, родные братья и сестры;
0,6 % от стоимости квартиры, но не более 1 000 000 руб. платят все остальные наследники.
https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/ сервис проверки наследственных дел, доверенностей и т.д.
Что проверить при покупке «наследственной квартиры»?
- Указывать в ДКП полную стоимость
- Проверить наследственное дело и узнать у нотариуса особенности его
- Узнать родственные отношения между наследодателем и наследниками
- В свидетельстве о праве на наследство обратить внимание на завещательный отказ (был ли он)
Наследование по завещанию
Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. При наличии завещания квартира передается тому или тем, кто в нем указан, независимо от степени родства и очередности по закону.
Правда, есть законодательное ограничение в виде обязательной доли (ст.1149 ГК РФ)
Кому полагается обязательная доля в наследстве:
- Несовершеннолетние родные и усыновленные дети
- Нетрудоспособные (женщины 55 лет, мужчины 60 лет, инвалиды 1,2,3гр.)
- Нетрудоспособные родители
- Нетрудоспособный супруг
Наследование по закону
• Наследники 1-й очереди – это дети, супруг/-га и родители покойного (внуки наследуют здесь по праву представления);
• Наследники 2-й очереди – это братья и сестры, дедушки и бабушки наследодателя (племянники наследуют здесь по праву представления);
• Наследники 3-й очереди – это дяди и тети покойного (двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют здесь по праву представления);
• Наследники 4-й очереди – это прадедушки и прабабушки;
• Наследники 5-й очереди – это двоюродные внуки и внучки, а также двоюродные дедушки и бабушки;
• Наследники 6-й очереди – это двоюродные племянник и двоюродные дяди и тети;
• Наследники 7-й очереди – это пасынки, падчерицы, а также отчим и мачеха.
Налог на квартиру, полученную по наследству, отменен в 2006 г., с вступлением в силу федерального закона №78-ФЗ от 01.07.2005г.
Не следует путать налог на наследство и госпошлину, которую наследники платят нотариусу за выдачу свидетельства при вступлении в права наследования квартиры по закону и по завещанию. Сумма госпошлины зависит от стоимости квартиры и от степени родства наследника и наследодателя:
0,3 % от стоимости квартиры, но не более 100 000 руб. платят дети наследодателя (в т.ч. усыновленные), супруг, родители, родные братья и сестры;
0,6 % от стоимости квартиры, но не более 1 000 000 руб. платят все остальные наследники.
https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/ сервис проверки наследственных дел, доверенностей и т.д.
Что проверить при покупке «наследственной квартиры»?
- Указывать в ДКП полную стоимость
- Проверить наследственное дело и узнать у нотариуса особенности его
- Узнать родственные отношения между наследодателем и наследниками
- В свидетельстве о праве на наследство обратить внимание на завещательный отказ (был ли он)
Банкротство и сделки с недвижимостью
Видео для просмотра
➡️Чем опасна покупка квартиры у банкрота
➡️Покупка квартиры с торгов после банкротства: риски
➡️Купил квартиру у банкрота: что делать?
➡️Ситуации, когда высок риск, что квартиру банкрота заберут у покупателя
➡️Может ли банкрот продать единственное жилье после завершения процедуры банкротства
➡️Оспаривание сделок должника при банкротстве: основания, сроки, процедура
➡️Как защитить сделку, чтобы её не оспорили по «банкротным» основаниям
➡️Покупка квартиры с торгов после банкротства: риски
➡️Купил квартиру у банкрота: что делать?
➡️Ситуации, когда высок риск, что квартиру банкрота заберут у покупателя
➡️Может ли банкрот продать единственное жилье после завершения процедуры банкротства
➡️Оспаривание сделок должника при банкротстве: основания, сроки, процедура
➡️Как защитить сделку, чтобы её не оспорили по «банкротным» основаниям
Налоги
Видео для просмотра
➡️Чем опасна покупка квартиры у банкрота
➡️Покупка квартиры с торгов после банкротства: риски
➡️Купил квартиру у банкрота: что делать?
➡️Ситуации, когда высок риск, что квартиру банкрота заберут у покупателя
➡️Может ли банкрот продать единственное жилье после завершения процедуры банкротства
➡️Оспаривание сделок должника при банкротстве: основания, сроки, процедура
➡️Как защитить сделку, чтобы её не оспорили по «банкротным» основаниям
➡️Покупка квартиры с торгов после банкротства: риски
➡️Купил квартиру у банкрота: что делать?
➡️Ситуации, когда высок риск, что квартиру банкрота заберут у покупателя
➡️Может ли банкрот продать единственное жилье после завершения процедуры банкротства
➡️Оспаривание сделок должника при банкротстве: основания, сроки, процедура
➡️Как защитить сделку, чтобы её не оспорили по «банкротным» основаниям
Часть 1
Часть 2
Расчет долей
Видео для просмотра
Как:
- рассчитывать доли при наделении по МСК
- рассчитывать доли при получении распоряжения опеки
- рассчитывать налог на «детские доли» при продаже.
⠀
А так же рассмотрим
- способы наделения долями (когда и в какой форме это делать?)
- какие банки дают разрешение на выдел детских долей в ипотечной квартире?
- рассчитывать доли при наделении по МСК
- рассчитывать доли при получении распоряжения опеки
- рассчитывать налог на «детские доли» при продаже.
⠀
А так же рассмотрим
- способы наделения долями (когда и в какой форме это делать?)
- какие банки дают разрешение на выдел детских долей в ипотечной квартире?
МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ
Включает видео для просмотра
за первого ребенка – 524 527,9 тысячи рублей
за второго - 168 616,2 тысячи рублей
А если за первого ребенка еще не получали — за второго полагается сразу 693 144,1 тысячи рублей.
*Маткапитал на первого ребенка, напомним, выдают с 2020 года.
Сроки выдачи сертификата на материнский капитал —5 рабочих дней. Заявку на распоряжение деньгами обязаны рассмотреть за 10 дней.
за второго - 168 616,2 тысячи рублей
А если за первого ребенка еще не получали — за второго полагается сразу 693 144,1 тысячи рублей.
*Маткапитал на первого ребенка, напомним, выдают с 2020 года.
Сроки выдачи сертификата на материнский капитал —5 рабочих дней. Заявку на распоряжение деньгами обязаны рассмотреть за 10 дней.
Получить материнский капитал отцу, в каких случаях
Основание. ФЗ № 256-ФЗ ст. 3 ч. 1 пп. 3 и 5, ч. 3
• Как это работает. Материнский капитал на то и материнский, что его получают матери. Отцы могут его получить только в том случае, если мама по каким-то причинам воспользоваться своим правом не может. То есть их право производно от права матери. Это законно, так говорит Конституционный суд. Понятия «отцовский капитал» в законе нет, но есть термин «семейный капитал».
Вот в каких случаях отцы могут получить материнский капитал и распорядиться им:
• мать ребенка умерла или признана судом умершей;
• мать лишена родительских прав или ограничена в них из-за умышленного преступления;
• усыновление в отношении матери отменено;
• отец — единственный усыновитель.
• Есть один случай, который не учитывается в законе. Это ситуация, когда у ребенка юридически вообще не было мамы, то есть он появился на свет в результате искусственного оплодотворения, а вынашивала плод суррогатная мать. Суды в этих случаях на стороне отцов.
• Если господдержку получает отец, он распоряжается ею так же, как могла бы распоряжаться мать. И права будет иметь такие же — кроме одного: направить материнский капитал на формирование накопительной пенсии могут только женщины.
Материнский капитал положен всем российским семьям, в которых рождается ребенок. Но как быть, если муж иностранец обладает гражданством другой страны? Сможет ли такая семья воспользоваться мат.капиталом? Оформить материнский капитал, если муж иностранец допускается в большинстве случаев, при наличии ряда выполненных требований:
• Гражданство мамы
• Гражданство ребенка
• Место использования материнского капитала
Совместно нажитое имущество?
• Сертификат на материнский капитал не является общим имуществом супругов
• В Семейном кодекс РФ, ст. 34 (определяет понятие общей собственности супругов) общая собственность — все материальные ценности, купленные или полученные мужем и женой до дня официального развода, включая денежные выплаты, но только если они НЕ имеют ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ.
• Материнский капитал — это целевая государственная субсидия, общим имуществом супругов он не признается, а следовательно, разделу при разводе не подлежит.
Выделение доли мужу при покупке, нужно ли?
• Многие ошибочно считают, что при покупке жилья на средства мат капитала мужу можно не выделять долю, но это не так.
• Недвижимость, приобретённая на средства материнского капитала, обязательно распределяется между всеми членами семьи, т.е. мужу нужно обязательно выделять долю.
При разводе возможно возникновение таких вопросов:
1. Капитал не потрачен, сертификат оформлен на жену, имеет ли муж после развода право на средства?
При разводе муж не имеет никакого права на часть или всю сумму капитала. Исходя из ст. 38 Семейного Кодекса РФ, при расторжении брака разделу подлежит только совместно нажитое имущество. А согласно ст.34 Семейного кодекса РФ семейный капитал им не является, т.к. из круга общего имущества супругов исключены все социальные целевые выплаты.
Материнский капитал — это государственная целевая выплата, поэтому в состав общего имущества он никогда не включается и материнский капитал при разводе не делится.
Таким образом, средствами МСК будет пользоваться тот из родителей, на которого оформлен сертификат, то есть мама. Все претензии бывшего мужа на выплату части капитала не имеют никаких оснований.
2. Мат. капитал использован, нужно ли выделять бывшему мужу долю в жилье, приобретённому за материнский капитал?
Если жилье приобретено на средства материнского капитала именно в период брака, то владелец жилого помещения обязан исполнить взятое на себя обязательство о наделении долями всех членов семьи. K членам семьи относятся: мать, ее дети и официальный супруг. Таким образом, если жена до сих пор является единственным собственником жилья, то она нарушает свои обязательства.
3. Может ли бывший муж продать свою долю в жилом помещении, купленном за материнский капитал?
Согласно статье 250 Гражданского кодекса бывший муж, как участник долевой собственности, вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные собственники (жена, совершеннолетние дети) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, бывший муж вправе продать свою долю любому лицу.
4. Можно ли на материнский капитал выкупить долю у бывшего мужа?
Средства материнского капитала могут быть направлены на оплату приобретаемой доли бывшего мужа при следующих условиях:
• Жилое помещение (дом, квартира) находится в общей долевой собственности семьи, т.е. жена, муж, дети имеют долю в праве собственности на жилое помещение.
• Приобретается доля бывшего мужа в этом же жилом помещении.
• В результате такой сделки бывшая жена с детьми станут единственными владельцами этого жилого помещения.
• Как это работает. Материнский капитал на то и материнский, что его получают матери. Отцы могут его получить только в том случае, если мама по каким-то причинам воспользоваться своим правом не может. То есть их право производно от права матери. Это законно, так говорит Конституционный суд. Понятия «отцовский капитал» в законе нет, но есть термин «семейный капитал».
Вот в каких случаях отцы могут получить материнский капитал и распорядиться им:
• мать ребенка умерла или признана судом умершей;
• мать лишена родительских прав или ограничена в них из-за умышленного преступления;
• усыновление в отношении матери отменено;
• отец — единственный усыновитель.
• Есть один случай, который не учитывается в законе. Это ситуация, когда у ребенка юридически вообще не было мамы, то есть он появился на свет в результате искусственного оплодотворения, а вынашивала плод суррогатная мать. Суды в этих случаях на стороне отцов.
• Если господдержку получает отец, он распоряжается ею так же, как могла бы распоряжаться мать. И права будет иметь такие же — кроме одного: направить материнский капитал на формирование накопительной пенсии могут только женщины.
Материнский капитал положен всем российским семьям, в которых рождается ребенок. Но как быть, если муж иностранец обладает гражданством другой страны? Сможет ли такая семья воспользоваться мат.капиталом? Оформить материнский капитал, если муж иностранец допускается в большинстве случаев, при наличии ряда выполненных требований:
• Гражданство мамы
• Гражданство ребенка
• Место использования материнского капитала
Совместно нажитое имущество?
• Сертификат на материнский капитал не является общим имуществом супругов
• В Семейном кодекс РФ, ст. 34 (определяет понятие общей собственности супругов) общая собственность — все материальные ценности, купленные или полученные мужем и женой до дня официального развода, включая денежные выплаты, но только если они НЕ имеют ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ.
• Материнский капитал — это целевая государственная субсидия, общим имуществом супругов он не признается, а следовательно, разделу при разводе не подлежит.
Выделение доли мужу при покупке, нужно ли?
• Многие ошибочно считают, что при покупке жилья на средства мат капитала мужу можно не выделять долю, но это не так.
• Недвижимость, приобретённая на средства материнского капитала, обязательно распределяется между всеми членами семьи, т.е. мужу нужно обязательно выделять долю.
При разводе возможно возникновение таких вопросов:
1. Капитал не потрачен, сертификат оформлен на жену, имеет ли муж после развода право на средства?
При разводе муж не имеет никакого права на часть или всю сумму капитала. Исходя из ст. 38 Семейного Кодекса РФ, при расторжении брака разделу подлежит только совместно нажитое имущество. А согласно ст.34 Семейного кодекса РФ семейный капитал им не является, т.к. из круга общего имущества супругов исключены все социальные целевые выплаты.
Материнский капитал — это государственная целевая выплата, поэтому в состав общего имущества он никогда не включается и материнский капитал при разводе не делится.
Таким образом, средствами МСК будет пользоваться тот из родителей, на которого оформлен сертификат, то есть мама. Все претензии бывшего мужа на выплату части капитала не имеют никаких оснований.
2. Мат. капитал использован, нужно ли выделять бывшему мужу долю в жилье, приобретённому за материнский капитал?
Если жилье приобретено на средства материнского капитала именно в период брака, то владелец жилого помещения обязан исполнить взятое на себя обязательство о наделении долями всех членов семьи. K членам семьи относятся: мать, ее дети и официальный супруг. Таким образом, если жена до сих пор является единственным собственником жилья, то она нарушает свои обязательства.
3. Может ли бывший муж продать свою долю в жилом помещении, купленном за материнский капитал?
Согласно статье 250 Гражданского кодекса бывший муж, как участник долевой собственности, вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные собственники (жена, совершеннолетние дети) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, бывший муж вправе продать свою долю любому лицу.
4. Можно ли на материнский капитал выкупить долю у бывшего мужа?
Средства материнского капитала могут быть направлены на оплату приобретаемой доли бывшего мужа при следующих условиях:
• Жилое помещение (дом, квартира) находится в общей долевой собственности семьи, т.е. жена, муж, дети имеют долю в праве собственности на жилое помещение.
• Приобретается доля бывшего мужа в этом же жилом помещении.
• В результате такой сделки бывшая жена с детьми станут единственными владельцами этого жилого помещения.
Резидент и гражданин
Видео для просмотра