ВЕРСИЯ ДЛЯ СЛАБОВИДЯЩИХ
Программа профессиональной подготовки специалистов
по операциям с недвижимостью
После прохождения курса
вас ждет тест, по итогам сдачи которого вы получаете диплом специалиста по операциям с недвижимостью
Блок 3: Курс ипотечного брокера. Страхование и ипотечное кредитование
Понятие и виды ипотеки
1. Понятие и виды ипотеки
2. Этапы ипотечной сделки
3. Структура первичной консультации
4. Анализ портрета клиента
5. Подбор программ ипотечного кредитования
Часть 1
Часть 2
Часть 3
Рефинансирование
Идентификация заемщика
Проверка по ФССП и проверка кредитной истории
Проверка кредитной истории
Формирование досье клиента
Порядок и инструменты в сфере финансового кредитования и страхования объектов жилой и нежилой недвижимости
Порядок и инструменты в сфере финансового кредитования и страхования объектов жилой и нежилой недвижимости.

За последние годы в сфере финансового кредитования произошли глобальные перемены. На данный момент большая часть работы переходит в сферу онлайн. Порядок действий, однако, не претерпел значительных изменений:

1. Одобрение заемщика в выбранном банке (Первый кредитный комитет)
2. Формирование пакета документов по выбранному объекту недвижимости, заказ оценки объекта недвижимости в аккредитованной банком оценочной компании
3. Одобрение объекта недвижимости в банке (второй кредитный комитет)
4. Выбор страховой компании: страхование возможно либо в самом банке, если он предлагает подобную услугу, либо в аккредитованной банком страховой компании
5. Проведение сделки. Состоит из нескольких этапов:

Страхование

Подписание кредитной документации
Подписание залога – это может быть закладная, договор залога, либо ничего. В последнее время банки все чаще переходят на работу без закладных

Подписание договора купли-продажи (договора долевого участия, уступки прав требования)

Сдача всего пакета документов на регистрацию в росреестр

6. После регистрации перехода права собственности происходит выдача ипотечного займа. Но тут возможны варианты.

Рассмотрим инструменты финансового кредитования, позволяющие обезопасить стороны сделки, ускорить регистрацию и облегчить работу риэлтора.

Для предварительного просчета ипотечного клиента в банках существуют калькуляторы, они позволяют подобрать размер ежемесячного платежа в зависимости от количества лет ипотечного кредита и выбранной программы кредитования. Также некоторые калькуляторы позволяют рассчитать необходимый доход клиента для одобрения нужной суммы.

Для подачи заявки заемщика все больше банков используют личные кабинеты, это позволяет легко и быстро отправить заявку на ипотечный кредит, отслеживать ее статус, некоторые личные кабинеты также позволяют одобрить объект недвижимости, вести переписку с менеджером банка, созваниваться с менеджером банка.

Есть банки, которые предоставляют преференции (скидки по процентным ставкам для заемщиков) для партнеров – агентств недвижимости. В большинстве случаев преференции прикрепляются к заявке, если она отправлена через личный кабинет. Также есть банки, которые выплачивают агентское вознаграждение (комиссионное вознаграждение) за проведенные сделки, при этом обычно фиксация заявки также возможна через личный кабинет.

При заказе оценки объекта недвижимости банки также стараются перейти на электронный документооборот. При этом заказ оценки происходит на электронной площадке, размещенной в сети Интернет, после этого оценщик выезжает на объект и готовит отчет об оценке, который в электронном виде отправляется в банк. Заказ электронного отчета об оценки значительно сокращает сроки ее изготовления, а также исключается необходимости печати его бумажного варианта.

В зависимости от выбранной страховой компании оплатить страховой полис и получить его бланк также возможно онлайн.

На самой сделке можно применить сразу несколько инструментов для ее безопасной и быстрой регистрации. Рассмотрим по порядку. Для расчетов возможно использовать - безопасные расчеты/безопасные платежи, аккредитивы или ячейки. Причем использовать их можно как для сделок за наличный расчет, так и для ипотечных сделок.

Рассмотрим на примере СберБанка Сервис безопасных расчетов (или безопасных платежей, в зависимости от банка название немного меняется, но суть одна и та же)— это удобный дистанционный способ расчетов за недвижимость между покупателем и продавцом. Он гарантирует сохранность денег и позволяет рассчитаться за недвижимость без дополнительных визитов в офис банка.

Для чего нужен сервис
Продавцу важно получить деньги, а покупателю — стать владельцем недвижимости, за которую он заплатил. Сервис безопасных расчетов гарантирует соблюдение условий договора для каждой стороны. Теперь участникам сделки не надо будет беспокоиться о сохранности денег.

Как работает сервис
1. Покупатель переводит деньги — свой первоначальный взнос и кредитные средства — на специальный защищенный счет (номинальный)

2. Деньги хранятся на счету до регистрации сделки в Росреестре

3. Банк получает от Росреестра подтверждение, что переход права собственности произошел и зачисляет деньги на счет продавца

4. Покупатель и продавец получают платежные поручения на электронную почту, а также СМС о том, что сделка состоялась

Почему это удобно покупателю

✅ Не нужно беспокоиться о сохранности денег и безопасности передачи их продавцу
✅ Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать и вносить в банковскую ячейку
✅ Все документы оформляются один раз в офисе банка, дальше всё происходит онлайн, а участники сделки получают уведомления
✅ Если сделка по каким-либо причинам не состоится, деньги вернутся на счет покупателя в полном объеме

Почему это удобно продавцу

✅ Продавцу не нужно приезжать за деньгами в банк, не нужно пересчитывать, достаточно на сделке сообщить реквизиты счета для перевода средств
✅ После подтверждения регистрации сделки в Росреестре деньги автоматически будут зачислены на счет продавца не позднее следующего рабочего дня
✅ Если счет продавца открыт в том же Банке, никаких дополнительных комиссий ни при перечислении, ни при снятии денег со счета не взимается
✅ Покупатель не сможет забрать деньги со счета без согласия продавца

Сколько ждать перевода денег

В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Этот срок напрямую зависит от срока регистрации сделки в Росреестре.

С момента подтверждения регистрации от Росреестра, как правило, деньги поступают на счет продавца в течение одного рабочего дня.

Иногда по техническим причинам подтверждение от Росреестра приходит не сразу после регистрации, в таком случае срок ожидания денег может быть увеличен, но, как правило, не превышает 3 дней.

Сколько стоит сервис безопасных расчетов

Цена услуги варьируется в зависимости от банка и продавца (юр. Лицо или физ. Лицо) и составляет от 100 до 3400 руб.

Какие документы нужны для оформления

От покупателя:
1. Паспорт
2. ИНН
3. Договор, на основании которого приобретается недвижимость — например, договор купли-продажи или договор долевого участия

От продавца:
1. Паспорт
2. Банковские реквизиты
3. ИНН

Для каких сделок подходит

Для сделок купли-продажи с ипотекой или без ипотеки:
✅ Квартир в новостройках
✅ Квартир, комнат и долей на вторичном рынке
✅ Земельного участка
✅ Дома с земельным участком на вторичном рынке
✅ Машино-мест, кладовых помещений и коммерческой недвижимости — только для сделок без ипотеки на первичном рынке

Дополнительные условия:
✅ Участники сделки — совершеннолетние граждане РФ
✅ Продавец — физическое или юридическое лицо
✅ Сервис может использоваться только в прямых сделках, в альтернативных сделках использовать его нельзя
✅ Не более двух получателей денежных средств в договоре на оказание услуги

Аккредитив немного отличается от безопасных расчетов, хоть в целом и схож с ними. В нем участвуют три стороны:
1. Плательщик/покупатель (приказодатель) — тот, кто покупает.
2. Банк (эмитент) — тот, кто удерживает деньги до исполнения договора.
3. Продавец (бенефициар) — тот, кто получит деньги после исполнения договора.

Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит переход права собственности. Аккредитив позволяет включить и другие условия, например, подписанный акт приема передачи или приобретение продавцом встречного варианта. По факту можно включить любое условие, которое пожелают продавец и покупатель. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.

Как работает аккредитив
Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:
1. Банк открывает счет на имя продавца.
2. Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
3. Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
4. Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
5. Банк разрешает продавцу забрать деньги.

Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.

Законодательное регулирование.

На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.

Страхование недвижимости при ипотеке: порядок и нюансы
Считается, что страхование недвижимости при ипотеке нужно, прежде всего, банкам, но это не совсем так. Начнем с того, что эта мера определена на законодательном уровне.

В Гражданском кодексе и Федеральном Законе «Об ипотеке» предусмотрено страхование недвижимости при получении ипотечного кредита. Дословно сказано, что «заемщик должен за свой счет страховать предмет залога в пользу банка от рисков гибели или повреждения». Поэтому избежать необходимости оформления полиса на имущество не получится.

Всего в России действует три вида ипотечного страхования:

1. Защита имущества. Это обязательное условие включено во все кредитные договора по ипотеке. При отказе от страховки банк не выдаст ипотеку.
2. Страхование жизни и трудоспособности. Этот вариант необходим, если заемщик серьезно заболеет, утратит дееспособность или умрет. В этом случае страховая компания возместит ущерб банку, а заемщик или его наследники не потеряют свое жилье. Наличие страхования жизни и трудоспособности влияет на процентную ставку по ипотечному кредиту. Если заемщик отказывается от страхования жизни и трудоспособности, то ставка, как правило, увеличивается на 1%, но есть банки, где увеличение ставки происходит до 4%.
3. Титул. Эта разновидность страхования потребуется, если заемщик не по своей воле перестанет быть полноправным владельцем недвижимости. В некоторых банках страхование титула не предусмотрено.

Обязательно или нет оформлять все три вида страхования, решает сам заемщик.

Ответственность за отсутствие полиса

В кредитном договоре банки прописывают ответственность за ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей относительно страхования предмета залога. Наиболее популярная мера воздействия у банков — начисление неустойки: и за отсутствие полиса, и за каждый день просрочки.

На стоимость страхования при ипотеке влияет сумма займа, первичный или вторичный рынок, год постройки объекта недвижимости, возраст заемщика, если страхуется титул, то также на основании каких документов он был приобретен продавцом, рисковые составляющие текущей сделки. Полис заключается сроком на 1 год, поэтому каждый год, пока действует ипотека его необходимо продлевать. При этом возможно сменить страховую компанию. Есть страховые компании, которые предлагают застраховаться сразу на несколько лет (обычно это 3 года), как правило, при этом действует система скидок.

Также банки любят дополнительно продавать страхование от потери работы, защиту дома и пр. страховки – они являются не обязательными, на ставку по ипотечному кредиту никак не влияют и поэтому покупка их лишь на усмотрение заемщика.